最全！EB5项目选择避坑指南，看这一篇就够了！

发布日期：2024-05-07

选择一个可靠的EB5项目对于每个投资者来说都至关重要。总的来说，了解行业的人会更关注项目本身的情况，而不太了解的人则更容易选择地区中心。

避免选择非刚需项目

在疫情期间，餐饮业和旅游度假业受到了严重的冲击。人们大多数时间都待在家里，餐饮业和旅游度假业受到了严重影响，而食宿则是人们的刚需。因此，我建议避免投资酒店、度假村和办公楼等项目。在经济不景气的情况下，这些行业更容易被淘汰，再加上疫情等不可预测因素，想要拿回投资款几乎是不可能的。

不要盲目追求高端项目

我先声明一点：并非所有大项目都不可靠，需要具体问题具体分析。但是我们看看以往破产的项目，几乎都是高端大气上档次的项目。这些项目有几个共同点：地理位置优越，通常在曼哈顿、洛杉矶、旧金山或拉斯维加斯等中国投资者熟悉的城市；其次，开发商背景非常亮眼，让投资者感觉非常幸运能够参与到这样的项目中；再者，通常有政府支持，增强了项目的可信度和投资者的信心。但实际上，优越的地理位置也带来了一些问题。首先，好的地段土地成本高，建设成本也高，项目本身的风险因此也较高。其次，开发商的背景再牛，投资者也应保持理性，不要轻易相信“他们家底多厚，怎么可能会骗我”的想法。第三，政府牵头通常只是为了吸引更多的海外投资者，并不意味着项目本身就是稳妥的。因此，花钱请政府官员站台或拍合照并不具备实际意义。

以下列举了一些因经营不善而失败的项目，以阐明为何不建议投资者选择看起来高端大气上档次的大项目：

•      CanAm的摩天轮项目，招募412个投资人，EB5募集金额为2.06亿美元

•      瑞联的哈德逊广场项目，招募3500个投资人，中国投资者约2500个，EB5募集金额超过十亿美元

•      CMB组48世纪广场项目，招募900个投资人，EB5募集金额为4.5亿美元

•      SLS拉斯维加斯赌场酒店项目，招募798个投资人，EB5募集金额为3.99亿美元

•      GTA绿色能源汽车项目，招募四期，共计259个投资人，EB5募集金额为1.295亿美元 这些项目存在两个共同问题：

这些项目规模巨大，建设周期长，超出最初预算，导致资金链断裂，无法偿还投资人的本金。而且项目依赖于上下游订单（如GTA绿色能源汽车项目）或完工后的运营收益（大部分是酒店项目），受市场经济波动的影响很大，风险抵御能力较差。

EB5本质上是一个带有移民属性的私募基金产品，实际上是一门生意。开发商和区域中心都希望赚钱，投资者则希望获得绿卡并收回本金。然而，投资者并没有参与实际经营管理，因此回本的关键取决于选择的项目和区域中心的运营能力。如果将项目视为一门生意，从投资的角度去分析，许多投资者会有新的认识。不要被宣传牵着鼻子走，要从实质上看待问题！

EB5的本质是生意！生意能否盈利取决于需求是否大于供应。在美国，建筑贷款利率不断攀升，商业建筑贷款面临很大压力。在这样的经济形势下，稳健、有市场需求的项目是首选。现在市场上存在各种类型的项目，如酒店、度假村、豪宅、商贸城、汽车业、能源开发等，但唯有需求大于供应的项目才是理想选择。此外，项目的规模也是一个关键因素，项目越大，风险越高，因此要尽量选择规模适中的项目。

请投资者理性、独立地思考和判断，不要盲目跟风，要关注最核心的几个要点，做出明智的决定。

 

股权 VS 债权

在选择EB5项目时，投资者常面临一个重要的问题：债权项目和股权项目哪个更合适？我们来分析一下两者的优缺点。

首先看债权项目：

债权意味着EB5投资人作为借款人将资金借给NCE，再由NCE借给JCE，也就是实际创造就业机会的企业。简而言之，债权项目意味着你的资金被真正用于项目的开发。

 

在债权结构中，有两种情况：

第一种是EB5资金作为高级债务，处于优先还款顺位。这意味着项目没有银行贷款，所有资金都来自EB5投资人。这样的项目没有经过银行的严格审核，风险和真实性由投资人承担。EB5资金通常在整个资金结构中占据较大比例，通常为总资金的60-70%，这意味着项目需要创造更多就业机会，对项目的建设要求更高。对于那些募集了超过100个投资人的高级债务项目，需要仔细阅读经济就业报告，了解就业机会是如何计算的，是否包括了运营阶段。如果包括，那么运营阶段的就业创造是否足够（可能存在风险）。

现假设最糟糕的情况发生，项目建设中出现资金链断裂，作为高级债权人的EB5投资者能否收回投资款？我们先来了解一下抵押和质押的概念：抵押是指不动产归属于借款人，在项目出现问题时，借款人可以通过抵押品变卖不动产以收回投资款。而质押通常是将借款方母公司的股权作为抵押物，然而这并不是真正的抵押品。选择高级债权项目的投资者应该要求区域中心提供债权协议，并认真研究债权人间的关系、还款和担保的优先顺序，以及抵押物的实际价值是否足够覆盖所有债务。这才是回收投资款的核心关键。

接下来，我们来看夹层贷款。夹层贷款意味着项目的融资结构中有银行提供高级贷款（处于第一顺位），EB5资金作为夹层贷款（处于第二顺位），在银行和股东之间。夹层贷款是EB5项目中最常见的结构。有银行参与项目融资意味着项目经过了银行的专业审核，银行已经审查了土地所有权、商业计划书的可行性、开发商的背景和经验、项目是否获得政府颁发的开工许可等。银行不会对商业不可行的项目提供贷款。此外，资产负债表和抵押品的价值也必须符合银行的要求。因此，选择有银行贷款的EB5项目意味着项目的真实性和商业可行性。

至于抵押物，通常情况下不是由EB5投资人所持有最重要或最有价值的不动产，因为这些都已抵押给了银行。因此，夹层贷款投资者通常会得到第三方担保。我个人认为，夹层贷款的第二还款顺位并不意味着投资人面临更大的风险。无论是高级贷款还是夹层贷款，核心问题始终是项目本身的情况。

最后，让我们来看股权项目。EB5股权项目分为优先股和普通股两种形式，通常是优先股。EB5投资人成为项目股东之一。优先股的优势在于清偿顺位在普通股之前，风险相对较低。项目盈利时，利润会优先分配给优先股股东，而在项目出现问题时，优先股也可以在清算中优先获得分配。有良好区域中心参与的优先股EB5项目，通常在法律文件中规定了明确的投资期限，如果在期限到期后开发商未还款，区域中心有权接管项目或直接出售项目以偿还投资人。普通股东无权干预。

此外，优先股也在决策权方面具有优势：

• 所有重大决策（如预算增加）都必须经股东同意，这在很大程度上保护了股东的利益。债权投资没有这种控制权。

• 如果项目在开发过程中遇到问题，股东可以积极参与解决问题的决策。但债权投资者只能被动接受开发商的决定。

• 在项目结束后的出售情况下，股权投资者可以控制项目以合理价格出售，而债权投资者无法控制，可能会导致亏损。

总结一下，在项目层面，债权项目对项目没有控制权和决策权，非常被动。一旦项目出现问题，仅能依赖抵押物的价值。因此，要仔细检查抵押物的性质。而股权项目则具有控制权和决策权，更加主动。一旦项目出现问题，作为股东有能力和权利解决问题。但股权项目缺乏抵押物，这也是一些国内投资者不敢选择的原因。

资金结构

一些项目的资金结构过于复杂，投资者很难理解。但其实资金结构主要分为两种：有银行贷款和没有银行贷款。有银行贷款的项目更可靠，因为银行会对项目进行严格的审查和风险控制，项目的商业可行性和风控体系都更加可靠。而没有银行贷款的项目则不如有银行贷款的项目可靠。

中资背景是暴雷的警示

有些项目背后有中国资本的支持，但这并不意味着项目就是可靠的。例如，泛海广场和哈德逊广场等项目都是以失败告终的典型案例。

甄别开发商

不要盲目迷信大开发商，有时候地头蛇更懂得本地市场的情况，能够提供更优惠的价格。因此，一个在本地发展多年的开发商可能比大开发商更有优势。

还款方式

一个好的EB5项目应该周期短，现金流充裕。规模过大、建设周期长的项目风险更高，不建议选择这类项目。

就业创造

EB5法案规定，每个投资人需要创造10个全职就业机会。选择每个投资人能够创造15个以上就业机会的项目更为安全可靠。

宣传中常常会强调还款有保障，但这只是宣传用语，并不能作为认购文件的保证。因此，投资者在做决定时一定要理性思考，不要被华丽的宣传所迷惑。要从实质上去分析项目，看最核心的几个要点，这样才能做出明智的决定。